Наблюдаю за рынком недвижимости, планирую покупку через год-два.
Заметил что элитных новостроек запускают все меньше (особенно в центре), зато апартаменты плодятся как грибы. Старый фонд в ЦАО разбирают подчистую за космические деньги.
Будет ли дефицит на рынке элитного жилья? Или это искусственное сжатие предложения чтобы взвинтить цены?
Дефицит уже есть. Посмотрите статистику - за последние 5 лет в пределах ТТК ввели всего 12 элитных проектов класса A. Для сравнения, в 2010-2015 их было более 40.
Причины структурные:
Нормативные ограничения. Градостроительный план Москвы 2025 запрещает точечную застройку в историческом центре. Новые проекты возможны только на месте сноса промзон, а таких участков почти не осталось.
Экономика проекта. Себестоимость строительства бизнес-класса выросла на 60% (импортные материалы, инженерия, архитектура). При этом платежеспособный спрос ограничен - покупателей квартир за 100+ млн рублей в России несколько тысяч семей.
Регуляторное давление. Закон о долевом строительстве, эскроу-счета - все это снижает маржинальность. Девелоперам выгоднее строить апартаменты (не жилье формально, меньше требований) или уходить в коммерцию.
Вывод: предложение элитного жилья в Москве будет сокращаться. Цены на существующий фонд продолжат рост 8-12% годовых в долларовом эквиваленте.
Дефицит будет только если вы хотите купить именно новостройку. Вторичка в центре всегда в наличии - сталинки, старый монолит, дореволюционные особняки.
Да, цены кусаются. Но предложение есть. Вопрос в деньгах.
Я покупал квартиру в Capital Towers на Пресне в 2019 году. Тогда было 450 тыс/м2, сейчас аналоги продают по 750.
По моим наблюдениям дефицит реальный, не искусственный. Застройщики просто не могут найти участки под элитку в центре. Все что можно было застроить - уже застроили.
Апартаменты это вынужденная мера. Формально не жилье, поэтому обходят кучу ограничений. Но ликвидность у них хуже, ипотеку не дадут, прописаться нельзя.
Забавно слышать про "дефицит" когда в Москве пустует 30% элитного жилья. Инвесторы скупают квартиры и держат как актив, не сдавая и не продавая.
Если бы ввели прогрессивный налог на пустующую недвижимость (как в Ванкувере) - рынок бы моментально насытился предложением.
Рынок элитки работает по своим законам. Это не массовый сегмент, там спрос формируют 2-3 тысячи семей с доходом $500k+ в год.
Когда таких покупателей мало, девелоперу невыгодно строить. Он лучше сделает 500 квартир бизнес-класса по 20 млн, чем 50 элитных по 100 млн. Оборачиваемость выше, риски ниже.
Поэтому дефицит элитного жилья в Москве будет нарастать. Это глобальный тренд - в Лондоне, Нью-Йорке, Париже та же картина. Строят мало, цены растут, богатые богатеют.
Спасибо за развернутый ответ! А как вы оцениваете перспективы Хамовников и Пресненского района в этом контексте?