5-7 млн на вклад под 18% = 75-105 тыс в месяц чистыми. Без арендаторов, без ремонтов, без простоя, без налогов (до 1 млн в год проценты не облагаются).

Недвижимость в Москве сейчас на пике после льготной ипотеки. Когда ставки упадут и льготы полностью свернут, цены скорректируются. Покупать на хаях ради 5-6% арендной доходности при депозитах в 18% это финансовый мазохизм.

Через 2-3 года когда ставка ЦБ опустится до 10-12%, тогда и покупай. Дешевле и выгоднее будет.

Работаю риелтором 11 лет. Все эти расчеты доходности в вакууме не учитывают главного: управление арендой это работа. Полноценная.

Жильцы ломают сантехнику, заливают соседей, не платят по 3 месяца и потом съезжают ночью. Коммерческие арендаторы закрываются, судятся с тобой, оставляют помещение в убитом состоянии. На каждый успешный кейс приходится три истории с нервотрепкой.

Если готов заниматься этим как бизнесом, бери коммерцию. Если хочешь пассивный доход, никакая недвижимость его не даст. Это миф из курсов по инвестированию.

Посмотри в сторону гаражей и кладовок. Серьезно, не смейся.

Машиноместо в подземном паркинге новостройки стоит 800к-1.5 млн. Аренда 8-15 тыс/мес. Доходность 10-15%. За 5-7 млн можно купить 4-5 штук и диверсифицировать. Арендаторы не ломают паркинг, не заливают соседей, договор на одну страницу.

Кладовые ячейки (self-storage) в новых ЖК, 3-6 кв.м., стоят 200-500к. Аренда 3-5 тыс. Доходность бешеная, до 20%. Управление минимальное.

Да, масштаб не тот что квартира. Но по соотношению вложений к геморрою это лучшее, что я видел.

Рассмотрите закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Порог входа от 100 тыс, профессиональное управление, диверсификация по объектам. Доходность сопоставимая с прямой покупкой, но без необходимости лично заниматься арендаторами.

Например, на Мосбирже торгуются фонды от ПНК-Рентал, Сбер Управление Активами, ВТБ Капитал. Качественные складские и офисные объекты, арендаторы уровня X5 и Wildberries.