Апартаменты не бери ни при каких условиях. Юридически это нежилое помещение, прописаться нельзя, налог на имущество выше, и в случае банкротства застройщика защиты как у дольщиков жилья у тебя не будет. Маркетологи красиво называют их "апарт-отелями" и "доходными домами", но по факту ты берешь кота в мешке с повышенными рисками.

Вторичка сейчас интереснее новостройки по одной причине: ипотека на вторичку под 20%+ убила спрос, цены просели на 10-15% от пика, и есть возможность торговаться. Студии в новостройках застройщики держат цену искусственно через рассрочки, и реальной коррекции там нет.

Брал в прошлом году двушку на вторичке в Выхино за 10.2 млн - продавец скинул 800 тысяч от прайса. Сейчас сдаю за 55 тысяч в месяц.

С 12-15 млн в Москве внутри МКАД ты в новостройке можешь рассчитывать только на студию или маленькую однушку в непрестижном районе. Доходность от аренды при текущих ценах выйдет 4-5% годовых до налогов и расходов на содержание. Депозит в Сбере или ВТБ даст 16-18% без всяких хлопот с арендаторами и ремонтами.

Если горит именно недвижимость - смотри на Подмосковье до 30 км от Москвы с метро или МЦД. Там цена/аренда соотношение лучше. Химки, Люберцы, Реутов - там однушка в новостройке стоит 7-9 млн, сдается за 35-40 тысяч. Математика чуть приятнее.

Все советуют недвижимость, но никто не считает итоговую доходность честно. Давайте посчитаем.

Студия в Подмосковье: 8 млн. Аренда: 30 тыс/мес = 360 тыс/год. Минус налог 13% (самозанятый 4%) = допустим 346 тыс чистыми. Минус простой 1 месяц в год = 316 тыс. Минус ремонт/амортизация ~50 тыс/год = 266 тыс. Доходность: 266/8000 = 3.3% годовых.

При этом 8 млн на вкладе сейчас дают 1.36 млн в год без единого звонка от арендатора. Недвижимость имеет смысл только если веришь в рост цены самого актива, а это уже спекуляция, а не инвестиция.

Покупай коммерческую недвижимость, а не жилую. Стрит-ритейл под арендатора с долгосрочным договором дает 8-10% годовых, арендатор сам платит коммуналку, ремонт за его счет. Да, порог входа выше, но с 12-15 млн можно найти маленькое помещение в спальном районе.