Решён
Насколько инвестиции на SimpleEstate безопасны?

Андрей Коваленко • Инвестиции в недвижимость •
10.8k
6

Наткнулся на платформу SimpleEstate, предлагают инвестиции в коммерческую недвижимость от 100 000 рублей. Доходность заявляют 10-15% годовых. Звучит заманчиво, но смущает несколько моментов:

  1. Как они структурируют сделки? Через ЗПИФы или через какие то другие механизмы?
  2. Что будет с деньгами если платформа закроется?
  3. Кто нибудь реально выводил дивиденды оттуда?

У меня есть свободные 500к, думаю диверсифицировать. Сейчас все в банковских вкладах под 18%, но ставку скоро снизят и хочется зафиксировать что то долгосрочное.

Если кто работал с ними, расскажите реальный опыт. В интернете сплошные рекламные обзоры, объективной инфы ноль.

UPDATE: Связался с их поддержкой, прислали структуру одного из объектов. Действительно ЗПИФ под управлением УК. Пока вложил 100к в один объект, буду наблюдать квартал и отпишусь.
SimpleEstateЗПИФИнвестицииНедвижимостьПассивный доход

6 ответов

Лучшие Новые Старые
Решение
89
Участник • 3 ответа

Пользуюсь SimpleEstate с 2023 года. Вложил суммарно около 1.2 млн в три объекта. Расскажу как есть.

Структура: каждый объект оформлен как отдельный ЗПИФ под управлением лицензированной УК. SimpleEstate сама по себе не управляющая компания, она агрегатор. Ты покупаешь паи ЗПИФа через их платформу. Это важно, потому что если SimpleEstate как компания исчезнет, твои паи останутся у управляющей компании и никуда не денутся.

Доходность. За 2024 год у меня вышло от 8.5% до 13.2% в зависимости от объекта. Склад в Подмосковье тащит лучше всего, офис в Москва-Сити просел из за оттока арендаторов. Выплаты приходят ежемесячно на счет в приложении, выводил на карту Сбера, задержек не было.

Риски которые вижу:

  • Ликвидность нулевая. Продать пай быстро нельзя, вторичный рынок на платформе вялый. Фактически деньги заморожены на 3-5 лет до продажи объекта.
  • Порог входа вырос, раньше было от 50к, сейчас от 100к.
  • Налоги. Дивиденды облагаются НДФЛ 13%, SimpleEstate не является налоговым агентом по всем объектам, нужно самому подавать декларацию.

При ставке ЦБ 18% вклад объективно выгоднее на горизонте года. SimpleEstate имеет смысл если веришь что ставку будут снижать и хочешь зафиксировать арендный поток на 3-5 лет.

Аватар Оля Backpacker
Оля Backpacker

Сам через личный кабинет ФНС. SimpleEstate присылает справку о доходах за год в январе, вбиваешь цифры руками. Минут 20 занимает.

Аватар Андрей Коваленко
Андрей Коваленко Автор

Отличная разбивка, спасибо. По поводу налогов - а 3-НДФЛ подаешь сам или через какой то сервис?

31
Участник • 1 ответ

Любая платформа которая агрегирует чужие деньги и обещает двузначную доходность - это потенциальная пирамида. Сегодня SimpleEstate, вчера Финико, позавчера Кэшбери. Схема одна: красивый сайт, отзывы блогеров, первые выплаты чтобы завлечь, потом exit scam.

ЗПИФ - это бумажная обертка. УК может быть аффилирована с платформой. Объекты недвижимости могут быть переоценены. Арендаторы могут быть фиктивными.

Я не говорю что SimpleEstate - скам. Я говорю что проверить это невозможно обычному инвестору с 500к. Ты видишь красивые презентации, а реальную отчетность УК ты запрашивал? Ездил смотреть объекты лично?

Вклад скучный. Но от скучных инструментов люди не теряют деньги.

Аватар Надежда Вышивальщица
Надежда Вышивальщица

Сравнивать лицензированный ЗПИФ с Финико - это сильно. У ЗПИФов регулятор ЦБ РФ, ежеквартальная отчетность, спецдепозитарий. Кэшбери близко не стояли к такой структуре.

56
Участник • 1 ответ

500к при текущей ставке 18% годовых на вкладе принесут 90к чистыми за год. Гарантированно. Застраховано АСВ до 1.4 млн.

SimpleEstate обещает 10-15%, но это до налогов, до комиссий платформы (1-2% годовых) и до возможного простоя арендатора. Реальная доходность будет 7-10%. При этом деньги заморожены, ликвидности нет, страховки нет.

90к гарантированных против 35-50к с рисками. Арифметика не в пользу SimpleEstate прямо сейчас.

Единственный аргумент за - если ставку опустят до 8-10% через пару лет, твой арендный поток останется на тех же 10%. Но это ставка на макроэкономику, а не на платформу.

12
Эксперт • 1 ответ

Коллега на работе пользуется, говорит выплаты капают каждый месяц. Правда он вложил 300к год назад и пока не пытался выводить тело. Так что по факту мы не знаем, отдадут ли деньги назад при продаже объекта.

Мне самому стремно. Лучше уж в индексные фонды на Мосбирже, там хотя бы ликвидность есть.

8
Участник • 3 ответа

А вы рассматривали альтернативу в виде покупки коммерческой недвижимости напрямую? На Авито и ЦИАН регулярно появляются помещения street retail от 3-4 млн с арендатором. Доходность 8-12% и полный контроль над активом.

500к маловато для прямой покупки конечно, но можно рассмотреть ипотеку на коммерцию (Сбер дает от 12%) и сдавать в аренду с покрытием платежа. Через 10 лет объект будет ваш.

SimpleEstate удобна для тех кто не хочет возиться с арендаторами, ремонтами и налоговой. Но за эту "удобность" вы платите комиссиями и полной потерей контроля.

5
Участник • 1 ответ

вложил в симплэстейт 200к в прошлом году, дивы приходят нормально, за 11 месяцев получил около 19к. выводил на тинькофф без проблем. но продать пай пока не пробовал

Написать ответ

Визуальный редактор (WYSIWYG)
Премодерация гостей

Вы отвечаете как гость. Ваш ответ будет скрыт до проверки модератором. Чтобы ответ появился сразу и вы получали репутацию — войдите в аккаунт.

Или войдите в систему
Будьте вежливы и соблюдайте правила платформы.