Согласно пункту 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В вашем случае минимальный срок составляет три года (если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации) либо пять лет (если приобретена по договору купли-продажи после 1 января 2016 года).

При несоблюдении минимального срока владения налогоплательщик обязан исчислить налоговую базу как разницу между доходом от продажи и документально подтвержденными расходами на приобретение либо применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Занижение стоимости в договоре купли-продажи с целью уменьшения налоговой базы образует состав правонарушения, предусмотренного статьей 122 НК РФ (неуплата или неполная уплата налога), и влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Знакомый риелтор рассказывал что многие делают так: в договоре пишут минимальную цену (например 1 млн), остальное передают черным налом без документов.

Покупателю выгодно - меньше платит за регистрацию. Продавцу выгодно - меньше налог. Все довольны.

Но это серая схема, если что то пойдет не так (покупатель откажется платить остаток) - в суде не докажешь.

А почему бы тебе не подождать 4 месяца? Договорись с покупателем что сделку проведете чуть позже, внеси задаток или предоплату чтобы зафиксировать намерения.

4 месяца ожидания сэкономят тебе 221 тысячу рублей. Это больше 55 тысяч в месяц. Где ты еще столько заработаешь ничего не делая?

Я в свое время тоже пытался найти легальные лазейки. Потратил кучу времени на консультации с юристами.

Вывод простой: если владеешь меньше минимального срока, налог заплатить придется. Все "схемы" либо нелегальны (занижение цены), либо технически сложны и требуют участия специалистов за отдельные деньги (оформление через ИП, взаимозачеты и прочее).

Проще всего - собрать документы о расходах на покупку и подать декларацию честно. 221 тысяча это конечно неприятно, но зато спишь спокойно.

Есть еще один момент. Если ты использовал ипотеку при покупке этой квартиры, то можешь добавить к расходам все уплаченные проценты по кредиту за 2 года 8 месяцев.

Например если платил по ипотеке и набежало процентов на 300 тысяч, то твои расходы будут не 4.5 млн а 4.8 млн. Соответственно доход уменьшится до 1.4 млн вместо 1.7 млн.

Проверь справку из банка по процентам, это может дать дополнительную экономию.

тоже продавал квартиру недавно, тоже не дотянул до 3 лет... в итоге заплатил налог, ничего страшного, главное вовремя декларацию подать а то штрафы начислят