Хочу продать квартиру, но покупатель предлагает оформить сделку через договор дарения, чтобы избежать налогов. Говорит что так все делают. Я не юрист, честно говоря не очень понимаю как это работает и чем мне это грозит. Квартира у меня в собственности 2 года, куплена за 4,5 млн, продаем за 5 млн. Стоит ли соглашаться?
Не делайте этого. Совсем.
То что предлагает покупатель - это называется притворная сделка. Договор дарения прикрывает куплю-продажу. По статье 170 ГК РФ такая сделка ничтожна.
Для вас лично это означает следующее:
Вы передаете квартиру по дарственной. По закону одаряемый ничего вам не должен. Договор дарения не содержит условия об оплате. Деньги он вам передает "просто так", никакого юридического обязательства нет.
Покупатель получает квартиру. После этого он может просто не заплатить. Вы пойдете в суд - а там увидят дарственную и скажут: "Вы подарили, получите обратно имущество если докажете притворность, но тогда сделка недействительна целиком".
Налоговая инспекция умеет вычислять такие схемы, особенно когда стороны не родственники. ФНС может доначислить НДФЛ обеим сторонам плюс штраф 20-40% от суммы.
Риск колоссальный, а выгода сомнительная. Оформляйте нормальный договор купли-продажи. Налог с разницы 500 тысяч рублей составит 65 тысяч - это цена вашей безопасности.
Добавлю к ответу выше: если квартира была в собственности менее 3 лет (или 5 лет для купленных после 2016 года не как единственное жилье), налог платится с разницы между ценой продажи и покупки. У вас это 500 тысяч, налог 13% - итого 65 тысяч рублей. Не такая уж страшная сумма за чистую сделку без рисков потерять всё.
Схема "подарить за деньги" известна налоговой давно. Особенно когда стороны посторонние люди - там вообще автоматом флажок идет. Плюс одаряемый по закону платит НДФЛ 13% со стоимости подаренной недвижимости если он не близкий родственник. То есть покупатель, которому "выгодна" эта схема, сам же и попадет на налог. Вы обоих обманываете друг друга и государство одновременно, и у обоих нет гарантий.
Работаю риелтором 12 лет. Такие схемы предлагают обычно не очень грамотные покупатели, начитавшиеся советов десятилетней давности. Сейчас это реально опасно. ФНС последние лет пять серьезно взялась за мониторинг нетипичных сделок с недвижимостью, алгоритмы там неплохие. Продавайте по-человечески.
Спасибо огромное! Я так и чувствовала что что то не так. Откажем покупателю, будем оформлять нормально.