Работаю в строительстве загородных домов 8 лет. Твои цифры устарели.

Реальная смета на середину 2026 года (Подмосковье):

Коробка дома 150 кв.м:

• Фундамент (монолитная плита): 650000 руб
• Стены (газобетон D400): 580000 руб
• Кровля (металлочерепица): 420000 руб
• Окна ПВХ (16 штук): 320000 руб
• Входная дверь: 80000 руб
  Итого коробка: 2050000 руб

Отделка:

• Электрика: 380000 руб
• Сантехника: 450000 руб
• Отопление (газовый котел + радиаторы): 520000 руб
• Полы (стяжка + ламинат эконом): 340000 руб
• Стены (штукатурка + покраска): 480000 руб
• Потолки: 210000 руб
• Двери межкомнатные (8 шт): 160000 руб
  Итого отделка: 2540000 руб

Коммуникации снаружи:

• Подключение газа (врезка + документы): 280000 руб
• Септик (Топас-8): 190000 руб
• Скважина (если центральная вода дорогая): 0 руб (у тебя есть)
• Электрощит + автоматика: 95000 руб
  Итого: 565000 руб

Непредвиденные расходы:

• Доставка материалов (удаленность от МКАД): 150000 руб
• Бригада рабочих (если не сам строишь): 800000 руб
• Согласования СНиП, пожарка: 120000 руб
• Временное электричество на стройке: 40000 руб
  Итого: 1110000 руб

ОБЩАЯ СМЕТА: 6.27 млн руб (без ландшафта)

Твои 4.5 млн - это фантастика. Реально уложишься только если сам будешь класть кирпичи и все материалы у знакомых по себестоимости брать.

Про продажу:
Истринский район - не самая ликвидная локация. Дома там продаются от 6 месяцев до 1.5 лет. Быстрее продашь только если скинешь цену до 8 млн.

Про скрытые затраты:

• Налог с продажи (13% от прибыли, если не резидент РФ или владеешь меньше 5 лет)
• Риелторы берут 3-5% (300-500 тыс руб при цене 10 млн)
• Охрана стройки (если объект без забора - растащат все)

Мой вердикт: чистая прибыль будет 1.5-2 млн руб на горизонте 1.5-2 года работы и гемора. Рентабельность около 25% годовых. Если умеешь строить и есть время - можно попробовать. Если нет опыта - продавай участок как есть за 2.5-3 млн и спи спокойно.