Решён
Помогите решить задачу по жилищному праву (выкуп доли в квартире)

ЖКХ Контроль • Жилищное право •
2.4k
5

Ситуация: у нас с братом в равнодолевой собственности трехкомнатная квартира (по 1/2 доли). Я хочу выкупить его долю, он согласен продать. Квартира в Москве, рыночная стоимость примерно 18 млн рублей.

Вопросы:

  1. Можем ли мы сами определить цену доли (например, договориться что его доля стоит 7 млн вместо 9), или цена должна быть строго рыночной?
  2. Нужно ли оформлять предварительный договор или можно сразу договор купли-продажи?
  3. Какие налоги заплатит брат с продажи доли, если квартира у него в собственности 8 лет?
  4. Могу ли я использовать материнский капитал для выкупа его доли (у меня двое детей, сертификат есть)?

Буду благодарен за развернутые ответы со ссылками на законы. Или посоветуйте хорошего юриста в Москве по жилищным вопросам.

Выкуп долиЖилищное правоМатеринский капиталМоскваНалоги

5 ответов

Лучшие Новые Старые
Решение
86
Эксперт • 1 ответ

Отвечаю по порядку:

1. Цена доли
Можете установить любую цену по соглашению сторон. Закон не требует обязательной рыночной оценки при сделках между близкими родственниками. Однако:

  • Если цена будет занижена более чем на 20% от кадастровой стоимости, налоговая может доначислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ)
  • Пенсионный фонд при использовании маткапитала может запросить независимую оценку

2. Предварительный договор
Не обязателен. Можете сразу заключить договор купли-продажи доли в простой письменной форме и зарегистрировать переход права в Росреестре.

3. Налоги продавца
Брат ОСВОБОЖДЕН от уплаты НДФЛ, так как квартира в собственности более 5 лет (для объектов, приобретенных до 2016 года - более 3 лет). Статья 217.1 НК РФ.

4. Материнский капитал
ДА, можно использовать маткапитал для выкупа доли у родственника (в том числе у брата), если в результате сделки вы станете единственным собственником всей квартиры. ПФР одобрит сделку.

Требования:

  • Договор купли-продажи в письменной форме
  • Регистрация перехода права в Росреестре
  • Деньги переводятся безналично с счета ПФР на счет продавца

Обязательство: после выкупа доли вы обязаны в течение 6 месяцев выделить доли детям (п. 4 ст. 10 ФЗ-256).

Аватар ЖКХ Контроль
ЖКХ Контроль Автор

Огромное спасибо за детальный ответ! Все понятно, буду оформлять

33
Участник • 3 ответа

По поводу маткапитала - я недавно проходила эту процедуру (выкупала долю у бывшего мужа). ПФР очень придирчиво проверяет документы.

У меня запросили:

  • Выписку из ЕГРН на квартиру
  • Договор купли-продажи (нотариально заверенный, хотя по закону не обязательно)
  • Справку из банка о реквизитах счета продавца
  • Обязательство о выделении долей детям (у нотариуса)

Рассмотрение заняло 1.5 месяца. Деньги пришли брату на счет еще через 2 недели. Учитывай эти сроки при планировании сделки.

20
Эксперт • 4 ответа

Важный момент: если брат сейчас прописан в этой квартире, он должен выписаться ПЕРЕД сделкой или хотя бы одновременно с регистрацией.

Иначе ПФР может отказать в использовании маткапитала, так как формально он сохранит право пользования жилым помещением (ст. 292 ГК РФ).

7
Участник • 3 ответа

У нас была похожая ситуация. Выкупали долю у сестры мужа. Цену занизили в договоре (написали 5 млн вместо 8), никаких проблем не было.

Налоговая ничего не доначисляла, ПФР тоже одобрил без вопросов. Это было 3 года назад.

2
Участник • 2 ответа

Не заморачивайся с юристами, это простая сделка. Скачай типовой договор купли-продажи доли в интернете, впиши свои данные, подпишите с братом и несите в МФЦ на регистрацию. Госпошлина 2000 рублей.

С маткапиталом сложнее, тут надо в ПФР идти с пакетом документов. Но тоже ничего страшного, там все подскажут.

Написать ответ

Визуальный редактор (WYSIWYG)
Премодерация гостей

Вы отвечаете как гость. Ваш ответ будет скрыт до проверки модератором. Чтобы ответ появился сразу и вы получали репутацию — войдите в аккаунт.

Или войдите в систему
Будьте вежливы и соблюдайте правила платформы.