Рассматриваю покупку апартаментов в Москве. Цена на 25-30% ниже чем на квартиры в том же районе, метраж хороший, ремонт от застройщика. Но знакомые говорят "апартаменты нельзя оформить в собственность" и "тебя оттуда выселят".
Это правда? Чем вообще отличается собственность на апартаменты от собственности на квартиру? И какие подводные камни кроме прописки?
Знакомые ваши неправы, но доля правды в их словах есть. Разбираю по порядку.
Оформить в собственность - МОЖНО. Апартаменты - это объект недвижимости, на который оформляется право собственности в Росреестре точно так же как на квартиру. Вы получаете выписку из ЕГРН. Вас никто оттуда не выселит, это ваша собственность.
В чем тогда подвох?
Апартаменты юридически - это НЕЖИЛОЕ помещение. Разница с квартирой (жилое помещение) колоссальная:
Регистрация (прописка). В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Только временную регистрацию по месту пребывания (на срок до 5 лет с продлением). Для большинства людей это не критично, но если это ваше единственное жилье, могут быть проблемы с прикреплением к поликлинике, школами для детей, голосованием на выборах по месту жительства.
Налог на имущество. Для квартир ставка 0.1-0.3% от кадастровой стоимости. Для апартаментов (нежилое) - 0.5-2%. На практике в Москве налог на апартаменты может быть в 3-5 раз выше чем на аналогичную квартиру.
Коммунальные платежи. Тарифы на электроэнергию и воду для нежилых помещений выше. Разница по электричеству может быть 30-50%.
Нет защиты как у жилья. Единственное жилье нельзя забрать за долги (ст. 446 ГПК). Апартаменты - можно, потому что это нежилое помещение.
Соседство. Рядом с вашими апартаментами может открыться офис, хостел, шоу-рум. Нормы по шуму и деятельности для нежилых помещений другие.
Нет налогового вычета при покупке (возврат 13% от 2 млн, до 260 тыс. руб.). Это работает только для жилых помещений.
Нет льгот по ипотеке. Семейная ипотека, IT-ипотека, материнский капитал - все это для жилых помещений.
Когда апартаменты выгодны:
Важный момент: в 2021 году вышел ФЗ-276 о правовом статусе апартаментов, но до сих пор не приняты все подзаконные акты. Возможно, часть апартаментов получит статус жилья. Но рассчитывать на это при покупке сегодня я бы не стал.
Купил апарты в Москва-Сити два года назад. Оформил в собственность без проблем, все через ДДУ стандартно.
По факту живу там нормально. Временная регистрация есть, к поликлинике прикрепился, никаких вопросов. Коммуналка да, выше чем в обычной квартире. Плачу за электричество примерно на 40% больше чем платил бы в квартире. Налог тоже кусается.
Но. Квартира аналогичной площади в том же районе стоила бы на 8-10 миллионов дороже. Эта разница с лихвой перекрывает переплату по коммуналке и налогам за 20 лет вперед. Считайте конкретные цифры для вашего объекта.
Посчитайте вот что перед покупкой:
Если X > (260 000 + 390 000 + Y + Z), берите апартаменты. Если нет, берите квартиру.
При московских ценах обычно X побеждает с большим отрывом. Но для каждого объекта надо считать индивидуально.
Слушайте, а я вот чего не понимаю. Все говорят "нельзя прописаться". Но ведь институт прописки формально отменен в 1993 году. Есть регистрация по месту жительства (постоянная) и по месту пребывания (временная).
Так вот, временная регистрация дает практически ВСЕ те же права что и постоянная: прикрепление к поликлинике, устройство детей в школу/сад, получение загранпаспорта, голосование. Единственное реальное отличие - ее надо продлевать каждые 5 лет.
В чем тогда трагедия? Что раз в 5 лет надо сходить в МФЦ?
Трагедия в том что при устройстве ребенка в школу/сад дети с постоянной регистрацией идут в первой волне, а с временной во второй. В хороших школах Москвы вторая волна = мест нет. Плюс некоторые банки до сих пор косо смотрят на временную при выдаче кредитов.
Обратите внимание на управляющую компанию вашего апартаментного комплекса. В отличие от жилых домов, где есть ЖК РФ и четкие правила, управление нежилыми зданиями регулируется ГК РФ. Управляющая компания может выставлять любые тарифы за свои услуги и включать в платежку строки которых вы в жилом доме никогда не увидите: охрана, ресепшн, клининг общих зон, парковка.
У знакомого в апарт-отеле в Москве коммуналка выходила 25 тысяч в месяц за 40 квадратов. В обычном жилом доме за такую площадь было бы 5-7 тысяч.
тоже смотрю апарты в москве, подписалась на тему, интересно послушать тех кто уже купил
Про налоговый вычет вообще не подумал. 260 тысяч мимо кассы это серьезно. Спасибо, буду считать экономику заново.