Решён
Как рассчитать размер имущественного вычета при покупке квартиры?

Константин Рябов • Налоги •
6.4k
6

Купили с женой квартиру в ипотеку в 2024 году. Стоимость 6.5 млн рублей, первоначальный взнос 2 млн (из них 1 млн - мой, 1 млн - жены), остальное ипотека на 25 лет под 18% годовых.

Читал что можно вернуть налог через имущественный вычет, но не понял как правильно рассчитать размер вычета.

Вопросы:

  1. Вычет считается от полной стоимости квартиры (6.5 млн) или только от того что заплатили своими деньгами (2 млн)?
  2. Можно ли включить в вычет проценты по ипотеке? Банк сказал что за 25 лет переплата будет около 11 млн рублей.
  3. Квартира оформлена в долевую собственность 50/50. Как делится вычет между мной и женой?
  4. Я уже получал вычет в 2018 году при покупке комнаты за 900 тысяч (вернул 117 тысяч). Могу ли я снова получить вычет или лимит исчерпан?

Официальная зарплата у меня 85 тысяч в месяц (НДФЛ 11 тысяч ежемесячно), у жены 60 тысяч (НДФЛ 7800).

Имущественный вычетИпотекаНалоговый вычетНДФЛПокупка квартиры

6 ответов

Лучшие Новые Старые
Решение
119
Участник • 3 ответа

Разберу по порядку.

1. Вычет на покупку квартиры

Максимальный лимит вычета - 2 млн рублей на человека. Можно вернуть 13% от этой суммы = 260 тысяч рублей.

Важно: вычет считается от фактически понесенных расходов (не важно, свои деньги или кредитные). В твоем случае квартира стоит 6.5 млн, значит каждый из вас может заявить к вычету по 2 млн (так как собственность 50/50).

Ты уже получал вычет за комнату (900 тыс). У тебя остался неиспользованный лимит: 2 000 000 - 900 000 = 1 100 000 рублей.

Ты можешь вернуть: 1 100 000 × 13% = 143 000 рублей.

Жена использует вычет впервые, поэтому может заявить полные 2 млн и вернуть 260 000 рублей.

2. Вычет по процентам ипотеки

Это отдельный вычет с лимитом 3 млн рублей на человека (можно вернуть до 390 тысяч).

Вычет предоставляется по фактически уплаченным процентам (не по всей переплате сразу, а по мере выплаты). То есть каждый год ты будешь заявлять к вычету те проценты, которые реально заплатил банку за этот год.

При ставке 18% в первые годы основная часть платежа - это проценты, поэтому вычет будет существенный.

Примерный расчет: при кредите 4.5 млн под 18% годовых ежемесячный платеж около 68-70 тысяч рублей, из них в первый год на проценты уйдет примерно 750-800 тысяч.

Если собственность 50/50, то каждый заявляет половину уплаченных процентов.

3. Сколько вернете

Ты:

  • Вычет на покупку: 143 000 руб (остаток лимита)
  • Вычет на проценты: до 390 000 руб (по мере выплаты)
  • Итого максимум: 533 000 руб

Жена:

  • Вычет на покупку: 260 000 руб
  • Вычет на проценты: до 390 000 руб
  • Итого максимум: 650 000 руб

4. Как быстро вернете

Ты платишь НДФЛ 11 тыс/мес × 12 = 132 000 руб в год.
Жена: 7 800 × 12 = 93 600 руб в год.

В первый год (2025) сможете вернуть:

  • Ты: 132 000 руб (часть вычета на покупку)
  • Жена: 93 600 руб (часть вычета на покупку)

Остаток вычета перенесется на следующие годы, пока не исчерпаете весь лимит.

Как получить:

  1. Через работодателя (перестанете платить НДФЛ, пока не исчерпаете вычет) - нужно уведомление из налоговой.
  2. Через налоговую (раз в год подаете 3-НДФЛ и возвращаете уплаченный налог за прошлый год).

Второй способ выгоднее - получаешь всю сумму разом на счет.

Аватар Константин Рябов
Константин Рябов Автор

Огромное спасибо за подробный разбор! Не знал что вычет по процентам можно получать каждый год по мере выплаты. Буду подавать через налоговую декларацию.

23
Участник • 3 ответа

Вычет на покупку: максимум 260 тыс руб на человека (13% от 2 млн)
Вычет на проценты: максимум 390 тыс руб на человека (13% от 3 млн)

У тебя остаток по основному вычету 1.1 млн, вернешь 143 тыс
У жены полный лимит, вернет 260 тыс

Проценты заявляйте каждый год по справке из банка

63
Эксперт • 1 ответ

КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЙ НЮАНС!

Если ты уже получал вычет в 2018 году, нужно проверить - по какому объекту недвижимости.

До 2014 года вычет можно было получить только ОДИН РАЗ В ЖИЗНИ по одному объекту (даже если сумма была меньше 2 млн).

С 2014 года вычет можно получать по нескольким объектам, пока не исчерпаешь лимит 2 млн.

Если ты купил комнату в 2018 году (то есть после 2014), то все правильно - у тебя остался остаток лимита 1.1 млн, и ты можешь его добрать по новой квартире.

НО! Вычет по процентам ипотеки можно получить только по ОДНОМУ объекту недвижимости, даже если лимит не исчерпан. Если ты уже получал вычет по процентам за комнату (была ипотека) - по новой квартире вычет на проценты уже не положен.

Уточни этот момент! Если по комнате ипотеки не было (покупал за свои) - то по новой квартире получишь вычет и на покупку (остаток) и на проценты (полностью).

Аватар Fullstack Designer
Fullstack Designer

Да, если по комнате ипотеки не было - по новой квартире получишь полный вычет на проценты (лимит 3 млн). Это отдельный вычет, он не связан с вычетом на покупку.

Аватар Константин Рябов
Константин Рябов Автор

Комнату покупал за наличные, ипотеки не было. Значит по новой квартире смогу получить вычет на проценты?

40
Эксперт • 1 ответ

Мы с мужем в прошлом году получали вычет за квартиру. Подавали декларацию через личный кабинет на nalog.ru - там все автоматом заполняется, только документы прикрепить.

Нужны документы:

  1. Договор купли-продажи или ДДУ
  2. Выписка из ЕГРН (подтверждение собственности)
  3. Платежные документы (расписки, банковские выписки)
  4. Справка 2-НДФЛ с работы
  5. Кредитный договор (если ипотека)
  6. Справка из банка об уплаченных процентах за год

Подали декларацию в марте 2024 (за 2023 год), деньги пришли в июле - ровно через 4 месяца. Вернули по максимуму сколько налога заплатили за год.

По процентам ипотеки важно: справку из банка нужно брать каждый год новую. Мы в первый год вернули налог с 600 тысяч процентов (78 тысяч рублей), в этом году будем подавать снова на следующую порцию процентов.

38
Эксперт • 1 ответ

Важное дополнение про распределение вычета между супругами.

Даже если квартира оформлена 50/50, вы можете распределить вычет в ЛЮБОЙ пропорции. Для этого нужно написать заявление о распределении вычета.

Пример: квартира стоит 6.5 млн, собственность 50/50.
Вы можете заявить:

  • Муж - 2 млн (максимум)
  • Жена - 2 млн (максимум)
  • Итого 4 млн (хотя квартира стоит 6.5)

ИЛИ можете распределить по-другому:

  • Муж - 1.5 млн
  • Жена - 2 млн

Это выгодно, если у одного из супругов маленькая зарплата или нет дохода вообще - тогда второй супруг заберет больше вычета и быстрее его исчерпает.

В твоем случае:

  • У тебя остаток лимита 1.1 млн (можешь заявить максимум столько)
  • У жены полный лимит 2 млн
  • Итого можете заявить 3.1 млн из 6.5 млн стоимости квартиры

Остальное "сгорает", но это нормально - лимиты персональные.

28
Эксперт • 1 ответ

Калькулятор вычета:

Основной вычет (покупка):

  • Ты: min(остаток лимита, твоя доля в квартире) = min(1.1 млн, 3.25 млн) = 1.1 млн → вернешь 143 000 ₽
  • Жена: min(2 млн, 3.25 млн) = 2 млн → вернет 260 000 ₽

Вычет по процентам (если не получал ранее):

  • Ты: до 3 млн (по мере выплаты) → до 390 000 ₽
  • Жена: до 3 млн → до 390 000 ₽

Итого потенциально:

  • Ты: 143 000 + 390 000 = 533 000 ₽
  • Жена: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽
  • Всего: 1 183 000 ₽

Но это растянется на много лет, так как возвращать можно только тот НДФЛ, который реально заплатили.

Написать ответ

Визуальный редактор (WYSIWYG)
Премодерация гостей

Вы отвечаете как гость. Ваш ответ будет скрыт до проверки модератором. Чтобы ответ появился сразу и вы получали репутацию — войдите в аккаунт.

Или войдите в систему
Будьте вежливы и соблюдайте правила платформы.