Первое - выписка из ЕГРН на участок. Заказываешь на Госуслугах или через МФЦ, стоит около 350 рублей. Там видно: собственник, категория земли, вид разрешенного использования, все обременения и аресты. Без этого документа вообще не смотри участок.

Еще момент про соседей. Перед покупкой реально приедь на участок и поговори с людьми рядом. Они расскажут о том чего нет ни в каких документах: топит ли весной, какой грунт, нормальные ли соседи с другой стороны, когда делали дорогу. Один разговор с дедом через забор может сэкономить миллион.

В соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, а именно Земельного кодекса РФ и Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", покупатель вправе потребовать от продавца предоставления следующего пакета документов: правоустанавливающих документов на объект, актуальной выписки из ЕГРН, кадастрового плана территории, а также документального подтверждения отсутствия задолженностей по обязательным платежам. Переход права собственности осуществляется исключительно путем государственной регистрации в установленном порядке.

Я бы вообще не советовал брать у физика без нотариуса, даже если он кажется нормальным. Мы взяли в 2019 году, продавец оказался банкротом, сделку оспорили через полтора года. Суды до сих пор. Участка нет, деньги заморожены. Нотариус проверяет банкротство продавца на дату сделки, простой МФЦ - нет.

Купили участок в Серпуховском районе два года назад, тоже первый раз. Главная засада у нас была - продавец показывал "свою" землю, а по факту границы не были установлены и реальный участок налезал на соседний на 4 метра. Узнали уже когда начали ставить забор. Пришлось делать межевание и договариваться с соседом. Потеряли 80 тысяч и нервы.

Обязательно проверь нет ли на участке самовольных построек или подключений к коммуникациям без разрешений. И уточни у продавца кто делал межевание и когда - старые межевые планы до 2013 года могут содержать ошибки координат.