Продавайте через аккредитив в банке-кредиторе. Покупатель вносит деньги на спецсчет, банк дает добро на сделку, Росреестр регистрирует права, после этого банк списывает долг и отдает вам остаток денег. Это стандартная процедура, все крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа) проводят такие сделки ежедневно.

Самая популярная и безопасная схема на сегодняшний день - это продажа через два аккредитива (или СБР - сервис безопасных расчетов) в том банке, который выдал вам ипотеку.

Суть схемы: покупатель закладывает всю стоимость квартиры на два счета. Первый аккредитив открывается на сумму вашего остатка долга перед банком, второй - на остаток суммы (ваша чистая прибыль). Банк дает официальное согласие на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи и подаете его на регистрацию в Росреестр.

После того как Росреестр регистрирует переход права собственности на покупателя, банк раскрывает аккредитивы: первый уходит на автоматическое погашение вашей ипотеки и снятие обременения, а второй перечисляется вам. Эта схема исключает любые риски для покупателя, так как его деньги защищены банком до момента перехода права собственности.

Если решите гасить ипотеку деньгами покупателя до сделки (через предварительный договор с задатком), обязательно оформляйте это как целевой заем под залог этой же квартиры. Иначе, если сделка сорвется, покупатель замучается выбивать из вас свои деньги обратно через суды. Наличные до регистрации - это огромный риск для покупателя, нормальные риелторы клиентов от таких схем сразу отговаривают.

Продавал ипотечную однушку Сбера два месяца назад. Покупатель был с наличкой. Оформили все через Домклик за один визит в офис. Сбер сам подготовил все документы, открыл номинальный счет, провел регистрацию сделки в электронном виде и сам снял обременение. Заняло ровно 10 дней от момента подписания до получения денег на карту. Даже не думайте придумывать свои схемы, пользуйтесь готовыми банковскими сервисами.