Формула грубой оценки: берешь цену за квадрат по своему району из статистики Циана, умножаешь на площадь, потом корректируешь. Первый/последний этаж минус 5-7%. Без балкона минус 3%. Окна на дорогу минус 2-3%. Свежий ремонт плюс 5-10%.

Но это все приблизительно. Рынок решает.

Продавал квартиру в прошлом году в похожей ситуации. Тоже хрущевка, тоже разброс цен на Авито бешеный.

Сделал так: выставил по средней цене из аналогов. Первую неделю ни одного звонка. Скинул 100 тысяч. Пошли звонки, за две недели 4 просмотра. Один покупатель сторговал еще 80 тысяч.

Вывод: правильная цена это та, по которой звонят. Если за неделю ноль звонков, ты завысил. Если за день 10 звонков, ты продешевил. Рынок сам покажет.

Только не слушайте риелторов которые называют завышенную цену чтобы получить эксклюзив. Классическая схема: говорят "ваша квартира стоит 4.5 млн, давайте я буду продавать", подписываете договор на 3 месяца, потом каждые 2 недели звонят и просят снизить цену. В итоге продаете за 3.5, а могли бы сразу выставить адекватно и продать за месяц.

Оценщик + Домклик + аналоги за последние 3 месяца (не за год!) = нормальная вилка. Берите середину.

Можно еще на Авито посмотреть не текущие объявления, а снятые. Есть сервис Flatinfo, он показывает историю цен по конкретным квартирам. Видно, как человек выставлял за 4 млн, через месяц снизил до 3.8, потом до 3.6, и в итоге снял объявление (видимо продал). Вот эта финальная цена минус 50-100 тысяч на торг и есть реальная рыночная.

а мне кажется самый простой способ это позвонить в 3-4 агентства и попросить бесплатную оценку, все агентства делают это бесплатно чтобы заманить клиента, берете среднюю из их оценок и вот вам цена