Ты считаешь неправильно. При ипотеке ты платишь 31к * 180 месяцев = 5.58 млн. Минус 1.5 первонач = 4.08 млн тело кредита. Переплата 1.5 млн, не 2.6.

При потребе 55к * 84 месяца = 4.62 млн. Минус те же 1.5 = 3.12 тело. Переплата тоже 1.5 млн.

По деньгам почти одинаково выходит с учетом инфляции. Но есть нюансы:

• Ипотека дает вычет 13% с процентов (вернешь около 200 тысяч за несколько лет)
• При потребе квартира свободна от обременения, можешь продать/сдать без разрешения банка
• Ипотечная ставка фиксированная, потреб могут пересмотреть
• При потребе нагрузка на бюджет в 1.8 раза выше (55к против 31к)

Я бы взял ипотеку. Если доход упадет - не вылетишь из графика. А досрочно гасить никто не мешает.

Потребительский кредит на покупку недвижимости - это юридически серая зона. Банк выдает потреб под "неотложные нужды" или "ремонт", а ты покупаешь квартиру.

Если банк узнает реальную цель (а узнает через справку из Росреестра или запросит подтверждение трат) - имеет право потребовать досрочное погашение всей суммы разом согласно п. 2 ст. 821 ГК РФ.

Плюс при потребе нет страхования титула и объекта залога. Если с квартирой всплывут юридические проблемы (оспаривание сделки, притязания третьих лиц) - ты останешься с долгом и без жилья.

Ипотека - целевой продукт под недвижимость. Защищенность выше.

Главное преимущество потреба - квартира ТВОЯ сразу. Хочешь продать через год - продаешь, гасишь остаток кредита и разница твоя.

При ипотеке квартира в залоге. Продать можно только с разрешения банка, покупателей отпугивает обременение, процесс долгий.

Я брал потреб на квартиру специально чтобы иметь возможность быстро продать если цены пойдут вверх. Через 2 года продал на 800 тысяч дороже, погасил кредит, купил квартиру побольше.

16 процентов это грабеж. Ипотека однозначно. Даже если переплата больше по абсолютной сумме - растянуто на 15 лет, инфляция съест часть реальной стоимости денег.

55 тысяч платить ежемесячно - это половина зарплаты. Одна непредвиденная ситуация (болезнь, увольнение) и ты в яме.

Возьми ипотеку и гаси досрочно каждый месяц по 20-25 тысяч сверху. Закроешь за 5-6 лет вместо 15, переплата будет меньше чем при потребе, и при этом платеж комфортный на случай форс-мажора.

При досрочке выбирай уменьшение СРОКА, а не платежа. Так проценты тают быстрее.

У ипотеки есть подводные камни про которые все молчат:

• Обязательное страхование жизни и здоровья (еще 30-50 тысяч в год)
• Страхование квартиры от пожара и затопления (15-20 тысяч в год)
• Оценка квартиры (5-10 тысяч разово)
• Нотариальное согласие супруга если женат (2-3 тысячи)

При потребе этого нет. С учетом всех допов разница в переплате стирается.

я бы вообще не брал кредиты на жилье сейчас, рынок перегрет, через год цены упадут процентов на 20 минимум

копи еще год два и купишь за наличку дешевле

Математика простая. Эффективная ставка по ипотеке с учетом вычета 13% = примерно 8.3%. По потребу вычета нет, остается 16%.

Даже с учетом страховок ипотека дешевле почти в 2 раза по реальным деньгам.

Но если планируешь продать квартиру в течение 3-5 лет - бери потреб, замороки с банком при продаже залоговой квартиры того не стоят.

Ипотека 100%. Я работаю в банке, потребительский кредит на такую сумму (3+ млн) вообще редко одобряют. Обычно лимит 1.5-2 млн максимум.

Если тебе одобрили 3 млн под потреб - скорее всего это замаскированная ипотека с повышенной ставкой. Уточни в договоре.