Ты правильно считаешь, и большинство "недвижимость - это всегда выгодно" не считает вообще.

Реальная доходность московской квартиры под аренду:

• Аренда 45к/мес = 540к/год
• Минус налог 13% (если честно): -70к
• Минус простой 1 месяц в год: -45к
• Минус ремонт и мелкий ремонт (~30-50к в год): -40к
• Минус коммуналка в периоды простоя и износ: -15к
  Чистыми: ~370к/год на вложенные 11 млн = 3.4% годовых

При этом деньги заморожены, управление требует времени, продать быстро по рыночной цене нельзя. ОФЗ выигрывают в лоб на коротком горизонте.

Но есть то, чего нет у ОФЗ: квартира дорожает. Если купить в 2015 за 5 млн, а сейчас она стоит 12 - это уже совсем другой разговор. Вопрос в том, продолжится ли этот рост или московский рынок близко к потолку. Вот тут честного ответа нет ни у кого.

Психологическая ловушка, конечно. Но функциональная.

Поколение 90-х видело как сгорают вклады, рушатся компании, обнуляются акции. А квартиру - не отберут, не обнулят, она физически существует. Это не финансовая логика, это логика выживания.

Поэтому "купи квартиру" - это не инвестиционный совет. Это совет "сохрани капитал от любого финансового апокалипсиса". На этом горизонте логика работает. На горизонте "максимизировать доходность при умеренном риске" - нет.

14-16% по ОФЗ сейчас - это аномалия жесткой монетарной политики, а не норма. Ключевая ставка пойдет вниз и доходность облигаций упадет вместе с ней. А квартира в хорошей локации через 10 лет будет стоить дороже в любом сценарии где Россия вообще существует как государство.

Сравнивать недвижимость с ОФЗ по текущей ставке - это как сравнивать зонтик с солнечными очками в дождливый день.

Смотрите на недвижимость в регионах. Там другая математика совсем. Квартира за 2 млн в Новосибирске сдается за 20к - это уже 12% грязными. Плюс рынок не настолько перегрет как Москва. Покупать московские квартиры под аренду в 2024-2025 - это действительно сомнительно экономически.