Спроси напрямую: почему продает. Не как светская беседа, а внимательно слушай ответ. Срочно нужны деньги - ок. "Соседи шумят" или "район не нравится" - уточняй. Иногда люди продают потому что дом идет под снос или с соседями реально война.

Первый и главный вопрос: сколько собственников и есть ли среди них несовершеннолетние. Если есть дети в долях - без разрешения органов опеки сделка не пройдет, а если продавец "не в курсе" - это красный флаг.

Дальше по списку:

• Есть ли зарегистрированные лица, которые не являются собственниками (особенно отказавшиеся от приватизации - их выписать невозможно даже через суд)
• Делалась ли перепланировка и узаконена ли она
• Как давно квартира в собственности (если меньше 3-5 лет - выясни как она к нему перешла)
• Нет ли задолженностей по ЖКХ и взносам на капремонт

Выписку из ЕГРН закажи сам через Госуслуги или на сайте Росреестра - не жди пока продавец принесет свою. Там видно обременения, аресты и всю историю переходов права.

Юридически корректный порядок проверки объекта недвижимости перед совершением сделки купли-продажи предусматривает получение следующих документов и сведений:

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (актуальная, не старше 30 дней)
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав (история сделок)
3. Справка об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт (запрашивается в фонде капремонта соответствующего региона)
4. Справка о задолженности по жилищно-коммунальным услугам из управляющей организации
5. Согласие супруга(и) на отчуждение объекта, если имущество приобреталось в период брака (нотариально удостоверенное)
6. Разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних собственников

По вопросам наличия обременений и ограничений следует руководствоваться сведениями из ЕГРН, а не устными заверениями продавца.

я когда покупал тоже боялся жуть как, в итоге главное что меня спасло это вопрос про ипотеку - квартира оказалась в залоге у банка и продавец как то не акцентировал на этом внимание... хорошо что я сам спросил про обременения прямо в лоб

Обязательно спроси про долги по капремонту отдельно от коммуналки. Это разные организации. Долг по капремонту переходит на нового собственника по закону, а суммы там могут накапливаться годами и быть вполне ощутимые.

Слушайте, я работала риэлтором несколько лет. Самый недооцененный вопрос, который никто не задает: когда именно продавец готов фактически освободить квартиру. На бумаге сделка закрылась, деньги отданы - а они "ну нам надо еще месяц, мы пока не нашли новое жилье". И начинается ад.

В договоре обязательно прописывайте конкретную дату передачи ключей и штраф за просрочку. Устные договоренности тут не работают вообще никак.