Решён
Нужно ли регистрировать договор Hak Sewa (leasehold) на Бали иностранцу?

Илья Петрович • Право недвижимости •
483
3

Планирую взять землю на Бали в долгосрочную аренду на 30 лет под постройку виллы (формат Hak Sewa). Агент говорит, что достаточно просто подписать договор у местного нотариуса и все, никакой госрегистрации не нужно.

Подскажите, действительно ли этого хватает для защиты инвестиций или нужно как то регистрировать сделку в земельном комитете BPN?

Hak SewaАренда землиБалиИнвестицииИндонезия

3 ответа

Лучшие Новые Старые
Решение
59
Эксперт • 8 ответов

Ваш агент говорит правду, но упускает важные детали. Договор долгосрочной аренды Hak Sewa (leasehold) по индонезийским законам действительно является соглашением личного характера и не регистрируется в государственном реестре BPN.

BPN вносит в базу только вещные права, такие как Hak Milik (собственность для местных), Hak Pakai (пользование) или HGB (застройка для компаний). Hak Sewa - это просто аренда. Вашей единственной защитой является текст договора, заверенный у индонезийского нотариуса (Notaris/PPAT).

Поскольку сделка не регистрируется в госорганах, договор должен быть составлен безупречно. Обязательно проверяйте пункты об автоматическом продлении по фиксированной цене, наследовании договора в случае смерти собственника земли и праве на субаренду без повторного согласия хозяина.

Аватар Илья Петрович
Илья Петрович Автор

Понял. То есть вся защита держится только на нотариальном договоре. Будем нанимать юриста для проверки.

34
Эксперт • 4 ответа

В соответствии с базовым аграрным законом Индонезии номер 5 от 1960 года, право Hak Sewa не относится к категории вещных прав. Данный статус исключает возможность внесения сведений в государственный реестр Badan Pertanahan Nasional. Юридическую силу имеет исключительно нотариальный акт, оформленный уполномоченным Notaris.

37
Эксперт • 1 ответ

Поскольку госрегистрации нет, вы сильно рискуете. Если хозяин земли окажется мошенником или умрет, его наследники могут оспорить договор в местном суде. А балийские суды почти всегда принимают сторону местных, а не иностранцев. Если строите что то серьезное, лучше открывайте компанию PT PMA и оформляйте право застройки HGB - оно регистрируется в BPN и дает реальный государственный сертификат.

Написать ответ

Визуальный редактор (WYSIWYG)
Премодерация гостей

Вы отвечаете как гость. Ваш ответ будет скрыт до проверки модератором. Чтобы ответ появился сразу и вы получали репутацию — войдите в аккаунт.

Или войдите в систему
Будьте вежливы и соблюдайте правила платформы.