Аренда у ДГИ выгоднее в нескольких четких сценариях.

Первый - краткосрочный горизонт. Если планируете объект на 5-7 лет и потом продавать бизнес, замораживать большую сумму в выкупе земли нет смысла. Ставка аренды для коммерции сейчас в среднем 1.5% от кадастровой стоимости в год, это часто дешевле обслуживания кредита на выкуп.

Второй - кадастровая стоимость завышена. Бывает что участок оценен выше рынка, тогда выкупная цена (обычно 40-80% от кадастра в Москве для переоформления) становится неадекватной.

Третий - нет уверенности в назначении. Если потом захотите поменять ВРИ (вид разрешенного использования), с арендой это проще согласовать через ДГИ, чем переоформлять собственность.

Собственность выгоднее при долгосрочных вложениях от 15+ лет и если хотите использовать землю как залог для банковского финансирования - аренду в залог берут неохотно.

Есть еще один момент который мало кто упоминает: риски пересмотра ставки.

Аренда у ДГИ - это хорошо пока ставка стабильна. Но город периодически пересматривает кадастровую стоимость, и ваша арендная плата вырастет автоматически. В 2023 году после очередной кадастровой переоценки некоторые арендаторы получили счета на 30-40% больше прежнего. С собственностью земельный налог тоже растет, но медленнее и предсказуемее.

Я бы смотрел на это так: аренда - это операционные расходы, собственность - капитальные вложения. Что выгоднее зависит от вашей финансовой модели и налоговой схемы.

Согласно положениям Земельного кодекса РФ (статья 39.7) и постановлению Правительства Москвы N 273-ПП, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, определяется на основании кадастровой стоимости с применением установленных коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования. Для объектов торговли и сервиса коэффициент составляет 1,5%. Выкуп земельного участка из аренды регулируется статьей 39.20 ЗК РФ и возможен при наличии на участке здания в собственности заявителя.

Честно - зависит от того что строите и на сколько лет. Я брал в аренду под кафе, шесть лет платил городу, потом выкупил когда появились деньги. По факту получилось дороже чем если бы выкупил сразу, но зато не надо было кредитоваться на старте.