Посчитаем грубо для миллионника.

Однушка в нормальном районе - допустим 5 млн. Аренда в месяц - 25-30 тысяч рублей. Годовой доход - 300-360 тысяч. Это 6-7% годовых до налогов, коммуналки, периодического ремонта и простоя квартиры между жильцами.

Чистая доходность после всего этого - 4-5% в лучшем случае. Это на уровне депозита в надежном банке. При этом ОФЗ прямо сейчас дают 14-15% без всякой головной боли с жильцами, трубами и налоговой.

Окупаемость при такой математике - 20-25 лет. Это не инвестиция, это охрана капитала от инфляции плюс ожидание роста цен. Если цены расти не будут или упадут - горизонт уходит за 30 лет.

Мое мнение: сейчас заходить в недвижимость под аренду в миллионнике с нуля без своих денег (то есть с ипотекой под 20%+) - это финансово нецелесообразно. Ждать? Тоже не факт что правильно, потому что никто не знает когда ставки упадут.

Я взял однушку в Казани под аренду в 2019 году за 2.4 млн своими деньгами, без ипотеки. Сдаю с тех пор, сейчас квартира стоит 5.8 млн, аренда 24 тысячи. За эти годы были отличные жильцы и был один который съехал ночью не заплатив за два месяца. Все относительно.

Входить сейчас на свои деньги в регионе - смотри конкретику рынка. На заемные при нынешних ставках - я бы не стал.

Ваши родители правы в одном смысле и не правы в другом. Недвижимость исторически защищает от инфляции в горизонте 20-30 лет - это правда. Но "всегда надежно" - миф. В 90-е рублевые цены на квартиры в реальном выражении упали в разы. В 2008-м московский рынок просел на 30-40% в долларах. Это не "всегда надежно", это "надежно на очень длинном горизонте при условии что вы не берете ипотеку под двадцать процентов".

Все эти расчеты игнорируют главное - рублевую инфляцию. Аренда в рублях через 10 лет будет другой. Стоимость квартиры в рублях через 10 лет будет другой. Сравнивать текущую доходность с ОФЗ некорректно потому что ОФЗ тоже в рублях и тоже не защищают от структурного ослабления рубля.

Посмотри на коммерческую недвижимость маленького формата - машиноместа в паркингах или кладовки. Доходность примерно та же, порог входа ниже, жильцов нет, трубы не текут. Это нишевое, но для начинающего инвестора с ограниченным капиталом может быть разумнее чем однушка.

Рынок в региональных городах сильно отличается от города к городу. Екатеринбург, Казань, Краснодар - разные истории. Без понимания конкретного рынка, конкретного района и конкретного спроса на аренду в этом районе любые общие советы бессмысленны. Сначала изучи свой рынок.

В рамках комплексного управления личными финансами рекомендуется диверсифицировать портфель активов согласно вашей индивидуальной склонности к риску. По вопросам формирования инвестиционного портфеля рекомендуем обратиться к лицензированному финансовому советнику.

Покупай золото. Недвижимость это иллюзия. Государство в любой момент может изменить правила игры для арендодателей - видели уже неоднократно. Золото не горит, не затапливается соседями и не съезжает не заплатив.